La aparición de la burbuja inmobiliaria es consecuencia de condiciones económicas (objetivas) y socioculturales (subjetivas).
Las condiciones subjetivas no son económicas, son de origen cultural, y proceden, de la mentalidad que tenemos los actuales españoles frente a la propiedad de la vivienda. Esta posición procede de los primeros años sesenta, antes de esas fechas la opción del alquiler era la que estaba ampliamente generalizada en las capas medias y bajas de la sociedad española.
Esa mentalidad es la que impulsa a los españoles de nivel bajo y medio a la compra de una vivienda en cuanto opinan que tienen condiciones para ello, esa compra está acompañada en ocasiones con ribetes compulsivos de autoengaño sobre las propias posibilidades reales de acceder a la propiedad deseada.
Además el común de los españoles cree, aunque ahora ya un poco menos, en tópicos, como el de que la vivienda « nunca baja », ignorando experiencias recientes como la japonesa entre otras, y por ello la vivienda era vista como una inversión muy lucrativa y financieramente segura.
En las causas o condiciones objetivas de origen económico, un factor determinante fueron los bajos tipos de interés que permitieron a la oferta subir los precios hasta el nivel máximo que la demanda pueda abonar. Y este precio dependía de que las hipotecas fuesen o no accesibles, en muchas ocasiones nadie se preguntaba el valor del bien, si no por la cuantía de la hipoteca y si podía afrontarla.
Cuando no existe un gran stock de viviendas en venta, como ocurría hace unos años, la oferta de vivienda es inelástica, ya que el plazo de ejecución de las obras y urbanizaciones es de varios años por lo que la demanda se acumula sin ser satisfecha.
En esas condiciones de oferta rígida frente a una demanda en aumento y bajos tipos de interés, se disparan los precios, según algún experto bien documentado [1], se calcula que por cada 1% de descenso de los tipos de interés, la vivienda incrementa su precio en un 20%, lo que permite el florecimiento de la especulación y también del llamado « efecto riqueza » que incide en el incremento del consumo, como un efecto colateral de la burbuja inmobiliaria.
Esto acarrea un movimiento de arrastre especulativo sobre toda la cadena inmobiliaria desde el suelo hasta las agencias de compra-venta, esta situación es alentada por los políticos y los medios del sistema encantados de que « España vaya bien » según afirman ellos. ( Si los precios de la vivienda suben es por que la gente tiene dinero, Francisco Álvarez Cascos dixit)
Mientras tanto toda la peor fauna de los buitres ibéricos está revoloteando sobre esta especulación, desde los grandes del « ladrillo », las instituciones financieras y esos buitres de segunda categoría llamados coloquialmente « pasapiseros » que se dedican a la especulación « al por menor », a diferencia de los grandes del « ladrillo » que especulan con miles de millones.
En estas condiciones la construcción de viviendas se disparó hasta extremos nunca vistos. Las instituciones financieras ante la magnitud de la inversión inmobiliaria que se estaba efectuando en este país, no fueron capaces de afrontar su financiación con fondos propios y buscaron liquidez externa, el ahorro europeo vino a financiar a los compradores españoles de viviendas
¿Y las administraciones que hicieron entonces ?, se dejaron llevar complacidas por la situación general de sensación de riqueza y consumo, hubiera sido muy fácil poner coto al disparate tomando ejemplos de otros países como Alemania, u Holanda, pero no interesaba, opinaron que no era liberal, y que era preciso dejar actuar al mercado libremente. Eso si, siempre dentro de los límites que los políticos marcaban con las recalificaciones del suelo.
Los políticos más honestos vieron una ocasión para llenar las arcas públicas y fueron ciegos sobre la trascendencia del problema que se podía generar, los menos honestos lo que vieron fue una gran ocasión para llenarse los bolsillos en compañía de los especuladores.
De esta forma no se hizo nada al respecto y la burbuja creció y creció, ahora ya nos encontramos en un punto de no retorno, el ahorro pasado y futuro de una gran parte de la sociedad española está invertido en unos edificios, en ocasiones vacíos, mediante unos créditos que han dejado a España seca de liquidez, y muy poco atractiva para la captación de crédito foráneo.
La crisis no es solo inmobiliaria y energética, es sistémica, la crisis de las hipotecas “subprime” en EEUU es de juguete frente a los tres déficit : federal, comercial y familiar que se acumulan en ese mismo país, por ello se atisban en el horizonte mundial fuertes convulsiones precedentes de un cambio de sistema.
Entonces si que vamos a sentir en nuestro país la falta del capital financiero que está enterrado en el ladrillo español, y que vamos a necesitar para otras carencias estructurales.
El estallido de la burbuja se esta produciendo porque la elevación de los tipos de interés puso al descubierto la sobrevaloración especulativa del precio de las viviendas.
También se puede enunciar que la oferta inmobiliaria es inelástica o rígida hasta que el stock de viviendas acumulado es de tales dimensiones que la vuelve elástica, incluso plástica.
Por deformación profesional usaré un símil de ingeniería, la ley de Hooke, que nos dice que cuando las tensiones son suficientemente elevadas se sobrepasa el límite elástico del material y se llega a la zona de fluencia, si la tensión persiste se produce una deformación plástica y el material se destruye.
O sea, que revienta la burbuja inmobiliaria y se destruye la economía, que es lo que está ocurriendo. 13
Messages de forum
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12 avril 2008 21:41, par María Julia Pérez Abellán
Excelente artículo. Otro de los factores que disparó el precio de los inmuebles fue la entrada en la moneda euro : la especulación se disparó con el blanqueo de millones de pesetas a través de la compra-venta de pisos. Además de las condiciones objetivas y socioculturales, que describe acertadamente el autor, fue factor necesario la codicia humana que el capitalismo consagra como uno de sus valores extremos.
María Julia Pérez Abellán
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Totalmente de acuerdo, el sistema neoliberal ha corrompido y exprimido a los recursos naturales hasta la saciedad, y ahora estamos pagando por ello, aunque hay quién dice que para el 2010 volveremos a emerger. ¿¿Con ladrillo ??, ¿¿con petróleo agotándose ??, ¿¿con un país con déficit de investigación y productividad y exceso de infraestructuras que redirigen fondos europeos a los señores de las constructoras ?? poco resurgimiento veo yo.....
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Que los bancos estén con el agua al cuello y la bolsa haya caido un 20% son meras anécdotas de este tiempo. Para que un banco se hunda tendrían que dejar de pagar sus hipotecas cientos de miles de personas, lo que no va a ocurrir porque lo último que se deja de pagar es el piso. Al banco van a entrar pagos de letras todos los meses puntualmente, sacando pingües beneficios como siempre. Y la bolsa subirá, como ha pasado durante toda la historia, básicamente porque se fundamenta en la codicia de la gente. Ahora hay problemas y los inversores son reacios a mover su dinero, pero sólo es cuestión de tiempo que se lancen a por más.
Los asustaviejas que dicen que es el fin del capitalismo ¿por qué va a cambiarse ? ¿por el comunismo ? ¿por una nueva edad media ? ¿por el absolutismo ? Qué estupideces lee uno...
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Estoy de acuerdo,los españoles renunciaremos a casi todo menos a pagar nuestras hipotecas puntualmente.Los que nacimos en la España de la posguerra y soportamos la dictadura,la escasez de todo (incluidas la comida,la ropa y la casa propia)no caemos despavoridos ante los vaticinios catastrofistas de los "asustaviejas" que más parecen desear la catástrofe invocando una lucha antisistema.Resistiremos como lo hemos hecho siempre y los bancos "también resistirán".LO que me apena es que los "antisistema" de hoy,son los hijos (en su mayoria) de los resistentes de ayer.
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12 avril 2008 22:39, par Fer
Pues lo que se explica en el articulo es simplista y una apuesta pesimista.
La realidad es mucho mas compleja y evolutiva, que desarrollado, se plasmaria en la gran cantidad de factores que influyen, como la demanda (que no es lineal, sino en escalera, por la calificación del riesgo cliente), expulsada del mercado por la propia oferta, la gran especulación de agentes de mercado olvidados como pastores y agricultores y todo aquel que tenia un terruño bien colocado, los movimientos realizados por la propia administración para frenar el sector, la influencia de los medios sobre la demanda retenida, el obviar que este es un país que acepta 3 residencias, (1ª, playa, montaña o pueblo), el numero de extranjeros que adquieren vivienda, los 5 millones de habitantes que "no existen" pero viven aqui, la coacción del B.E. a tasadoras y Cajas, el grado de importancia como sector de arrastre, el periodo de maduración del producto, la carga impositiva que soporta el sector, etc.
Desde el punto de vista evolutivo, si coincido en que seguramente estemos asistiendo a el principio del fin economico de un Imperio, pero el proceso es evolutivo, a un imperio le sucede otro.
El agotamiento del sistema financiero, desde el punto de vista del efectivo en manos del publico es claro, pero tal vez se deba a que cada vez, se ha creado mas dinero por instituciones bancarias sin mas control que un triste coeficiente de caja, sobre activos que estan perdiendo valor.
Ala, no sigo que estoy viendo a Chabeli en la tele.
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12 avril 2008 22:53, par dorotea
Me parece muy certero este artículo ya que explica con claridad lo que está pasando en España en referencia a la vivienda.
Quisiera añadir algo que también considero importante.
Hace algunos años, las hipotecas eran, en la mayoría de los casos, a tipo de interés fijo, lo cual implicaba un gran esfuerzo para pagar al principio, que se reducía año tras años según subían los sueldos. Estas hipotecas a interés fijo se concedían con plazos de devolución de veinte años como máximo, ya que a los bancos no les interesaba arriesgarse a prolongar demasiado la devolución de un crédito teniendo en cuenta que durante los veinte años de préstamo no podían modificar el tipo de interés establecido al principio. Devolver este tipo de créditos era poco arriesgado ya que no implicaba sorpresas. Todo estaba pactado desde el principio.
Pero desde hace algunos años, la situación ha cambiado radicalmente : los préstamos hipotecarios se conceden ahora mayoritariamente a tipo de interés variable y con unos plazos de devolución muy superiores a los de antes, pudiendo llegar a los 50 años. ¿Nos hemos vuelto locos ? Hemos llegado a una situación en la que para adquirir una vivienda, tenemos que devolver un préstamo durante más años y con la incertidumbre de no saber si va a aumentar la cuota mensual. ¿Cómo ha ocurrido esto ? En primer lugar, y desconozco porqué, los bancos empezaron a conceder créditos hipotecarios a tipo variable, lo cual parecía, a primera vista, una gran ventaja ya que la cuota mensual se reducía notablemente (el tipo de interés variable siempre es más bajo que el fijo) pero esto ha implicado, paradójicamente, un fuerte aumento del coste de la vivienda. En vez de querer pagar mensualmente menos que antes, nuestra codicia nos ha llevado a preferir seguir pagando lo mismo o un poco más que antes y cambiarnos a una vivienda mejor. Esto, ha implicado un fuerte aumento de la demanda que se ha traducido, lógicamente, en un aumento del precio de la vivienda. Lo que no nos imaginábamos, era que iba a ser tal el aumento, que veinte años ya no eran suficientes para devolver un préstamo y hemos tenido que ampliar los años de devolución. Por supuesto, a los bancos ya no les importa dejar dinero a 30 o 40 años (50 en algunos casos) debido a que esto no les implica ningún riesgo. Si los intereses suben, sube el tipo de interés, y si bajan, pues los bajan. Pensándolo bien, pedir este tipo de préstamos es una bicoca para los bancos y una verdadera locura para los hipotecados.
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12 avril 2008 22:53, par Chucky
Es gracioso cuando alguien dice que el precio de la vivienda depende de la ley de oferta y demanda, y del libre mercado. Pero no es así. Ejemplo generalizado a cualquier pueblo o ciudad española : Dado un pueblo determinado, las constructoras de ese pueblo (aunque generalmente es una constructora gorda la que lo hace) van comprando terreno rústico alrededor del pueblo. El Alcalde se reúne con el concejal de urbanismo y los representantes de las constructoras, y deciden un plan urbanístico. Es decir, deciden hacia dónde va a crecer el pueblo. Entonces ese terreno se convierte en urbanizable y aumenta de valor. Pero no hay especulación porque se compró ANTES del plan urbanístico (en teoría las constructoras no deben saber cual terreno será urbanizable y cual no). En ese momento se empieza a construir.
¿Qué sacan las constructoras ? Se ahorran un pastizal enorme porque no compran el terreno recalificado a urbanizable a su propietario, sino que lo compran rústico.
¿Qué sacan los Ayuntamientos ? Se sacan un pastizal enorme porque hacer un plan urbanístico cuesta mucho (se lo dan prácticamente echo), las licencias de obra (más pasta), los impuestos, las tasas... y al final los maletines que pueda haber de por medio.
Pero sí, es todo libre mercado, claro que sí.
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HOLA, CREO QUE TODOS LOS COMENTARIOS REALIZADOS ANTERIORMENTE TIENEN RAZÓN, GRACIAS
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13 avril 2008 20:31, par Cesar
Solo decir una cosa. Cuando compré mi vivienda, la propia administración decidió que valia mucho más... (simple y llanamente... recaudar MAS !!!).
GENIAL !!! La burbuja se ha creado entre todos. Yo he pagado mi parte...
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15 avril 2008 13:29, par Enrique
Bien está que seas ingeniero, pero no debieras descuidar la escritura.
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je, je, je... como duelen las verdades.
¡ !Adelante Víctor Luis, hacen falta más como vos
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18 avril 2008 20:32, par Miguel Ángel Múgica
Julio Rodríguez López
La ley 8/2007 de 28 de mayo, de Suelo, supone un cambio sustancial en la orientación de la política de suelo. La normativa hasta ahora vigente (leyes 6/1998 y 10/2003) se basaba en el supuesto de que los altos precios de la vivienda en España se derivan de la presencia de restricciones políticas en la oferta de suelo. Según la teoría subyacente citada bastaría con calificar la mayor cantidad de suelo posible para provocar un aumento de la oferta de suelo y de vivienda, con lo que bajarían los precios de las viviendas. La evolución del mercado de vivienda en España en la etapa 1998-2006, en la que se han construido casi 5,5 millones de viviendas y los precios de estas crecieron en un 185%, supone una evidente refutación empírica del supuesto subyacente en cuestión. La nueva Ley de Suelo intenta racionalizar el proceso urbanizador. Dicha ley pretende que el uso del suelo atienda al interés general e impulse la construcción de más viviendas
protegidas, impulsando una mayor participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de los desarrollos urbanísticos.
Voir en ligne : Attac
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21 août 2008 09:37, par Rafael del Barco Carreras
2008. CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE BARCELONA,
BURBUJA INMOBILIARIA igual a CRISIS FINANCIERA
Rafael del Barco Carreras
Presidente el Alcalde, Vicepresidente el Delegado Especial del Estado, y Comité Ejecutivo con vocales representantes del Ayuntamiento, Aduana, Cámara y Estado. Un ENTE que a partir de las expropiaciones por los años 20 de los campos entre Hospitalet, Monjuich y el Prat de Llobregat con el proyecto de crear una ZONA FRANCA (que nunca funcionaría como tal) acaba en una macro urbanización industrial de unas 800 hectáreas que alquila los terrenos (SEAT, NISSAN, etc..), con cesiones o ventas al Golf del Prat, puerto y aeropuerto, para unos años después del desfalco de los De la Rosa, 1974-1979, convertirse en una GRAN PROMOTORA INMOBILIARIA dirigida por los “políticos locales”.
No voy a perder tiempo con promociones y datos, en Internet, www.elconsorci.net, hay suficientes para cerciorarnos que como INMOBILIARIA lo abarca todo, FÓRUM, GLORIAS, ZONA FRANCA, HOSPITALET, EL PRAT, SARRIA, PUEBLO NUEVO, SAGRERA, etc. promociones muy POCO SOCIALES y de CLÁSICA BURBUJA INMOBILIARIA… sin duda la actualmente más activa INMOBILIARIA de Barcelona, y anécdota curiosa para mí, en el 2006 se asocia con la CAIXA DE CATALUÑA de Narcís Serra.
Su etapa moderna, desde 1980, en que con unos 280 empleados cuyo trabajo consistía en cobrar 170 recibos mensuales de alquiler, y de vocales de la Asamblea y Comité Ejecutivo los delegados de Hacienda, Puerto, RENFE, Diputación, Ayuntamiento, Sindicatos, Cámara, Fomento y alguno más, el Secretario les roba durante cinco años más de 10.000 millones (los cinco años y 10.000 millones están en un sumario, de antes y más dinero jamás se sabrá), arruinando la Entidad (sin que nadie se apercibiera ni denunciara, solo al delegado del Estado Bruna, nombrado cuando el desfalco ya tocaba a su fin, y Serena y yo condenados a los TRES AÑOS PASADOS EN PRISIÓN PREVENTIVA por encubridores, sin absoluta relación con el Consorcio), por los que pagarían a los acreedores, el principal la CAIXA, con intereses unos 16.000 millones en dieciocho años, avalados por el Estado… es una excelente base para convertir la Entidad en un “promotor inmobiliario” actuando como EMPRESA PRIVADA. Un chollo, un ente público con un patrimonio proveniente de una expropiación que actúa con total libertad financiera y comercial, sin concursos, plicas, presupuestos ni gaitas. Iban tan a su aire que cuentan que jubilado De la Rosa, 1979, con bandeja de plata firmada por dirigentes y colaboradores, descubrieron que a final de mes no había dinero para pagar la nómina y acudieron al nuevo Delegado del Estado Güell de Senmenat y Alcalde Narcís Serra. La entidad endeudada hasta las cejas, y ni el dinero de los alquileres se libró. Me pregunto ante la actual DEBACLE INMOBILIARIA a cuanto debe ascender su deuda con la CAIXA, CAIXA DE CATALUÑA y otros… los 10.000 millones de los 80… pura calderilla.
Si la CAIXA se quitó de encima, pringando y “provisionando”, la mayor inmobiliaria privada de la Ciudad, INMOBILIARIA COLONIAL SA (si nos atenemos a las promociones en curso la deuda del Consorcio la debe más que superar), para el Ayuntamiento y el Estado es complejo… aunque nadie “abra la boca”, el “llarg silenci catalá”. El Consorci tiene experiencia en desmontar BURBUJAS PIRAMIDALES, multiplicar por DIEZ, ¡si, por 10 !, al estilo De la Rosa, los costes de parquins, edificios, naves industriales y terrenos, QUE NARCÍS SERRA AUN DECLARANDO SU SORPRESA ANTE LAS VALORACIONES no denunció más allá de 1,200 millones de los terrenos dicen inexistentes. Digo yo, les avalará el Estado por otros veinte años, y a empezar de nuevo, sin perder doble sueldos, dietas y los inmensos momios de la Construcción. Y si además esta vez no hay disidencias políticas o ambiciones fuera de tono…todos de acuerdo…
Recuerdo que de estudiante en el 60 en Hacienda Pública el profesor contaba que en la Contribución Urbana aun se cobraba un porcentaje para liquidar una cuenta de crédito en el Banco de España por la EXPOSICIÓN UNIVERSAL DE 1929… treinta años antes. Las cuentas son ahora más complejas, diría manejadas por “trileros”, pero que las futuras generaciones pagarán el DESMADRE ACTUAL…eso va a Lima…
Y repito, el negocio para el CONSORCIO y “algunos privados” era “bufá y fe ampollas” (soplar y hacer botellas), crédito para cada promoción, al constructor le abonaba cualquier CAJA O CAIXA la certificación de obra, y cuando se vendía con gran hipoteca se cubría el crédito hipotecario a la promotora…hasta que dejó de venderse porque los precios alcanzaron cotas astronómicas…y se continuó construyendo hasta que vaciaron las CAIXAS y todo EL SISTEMA FINANCIERO… el recorrido del BOOM A LA CORRUPCIÓN Y LA QUIEBRA HA DURADO UNOS DIEZ AÑOS.
Voir en ligne : Consor4cio de la Zona Franca
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